Как осуществлять застройку, чтобы соблюдать права и горожан, и девелоперов? В чём заключаются причины споров вокруг архитектурных и градостроительных решений? И как эффективнее управлять многоквартирными домами? Юридические нюансы обсудили депутат Законодательного собрания Александр Рассудов с шеф-редактором Business FM Петербург Максимом Морозовым.
Максим Морозов: Хотелось бы обсудить юридические, правовые аспекты градостроительной политики. Говорим о фасадах, о внешнем облике Санкт-Петербурга. Владимир, какие основные проблемы вы могли бы сформулировать?
Владимир Малашин: Основная проблема в архитектурных решениях. Мне абсолютно непонятно, каким образом у нас производится застройка тех или иных районов. Кто за эту застройку отвечает? У меня такое чувство, что архитекторы находятся в штате застройщиков, и административная власть не реагирует каким-либо образом на их результаты. Мы сегодня видим, что каждый свободный квадратный метр застраивается. Очень хороший пример — это Петровский остров, где хаотичное развитие. Захотел застройщик построить столько-то этажей — он строит. Там фактически нет свободных площадей. Даже на несчастный мост Бетанкура смотреть без слез просто невозможно. Поэтому, мне кажется, нужно полностью менять подход к архитектурным решениям. У нас есть Законодательное собрание, это представители граждан, которых мы выбрали, и они должны по каждому району лично принимать решение. Не ждать Генеральный план, утверждение которого опять перенесли, а вмешиваться в ту деятельность, которую проводит правительство Санкт-Петербурга, контролируя её. Чтобы мы видели, чтобы у нас были свободные площади: спортивные площадки, чтобы у нас в парках не строили дома, как это сделано на Крестовском острове.
Максим Морозов: Александр, согласны ли вы с формулировкой проблемы, которую обозначил Владимир?
Александр Рассудов: Нет, абсолютно. Во-первых, не нужно путать архитектурные и градостроительные решения. Архитектурное решение — это внешний вид дома, объёмно-пространственное решение, цветовое решение фасадов и так далее. Это разные вещи. То, о чём говорит Владимир, — это градостроительный вопрос. Самое интересное, тут не надо переводить всё в плоскость того, что депутаты должны объезжать и контролировать. У нас застройка ведётся, с точки зрения развития градостроительства, на основании Генплана, правил землепользования и застройки, в большинстве случаев ещё и проекта планировки территории. Хочется сразу обратить внимание, что все эти документы обязательно проходят процедуру либо публичных слушаний, либо общественных обсуждений, где может поучаствовать любой гражданин. Он имеет право, и поучаствовать, и также имеет право на судебную защиту, если не согласен с теми или иными принятыми решениями, поэтому все в руках горожан.
Максим Морозов: Извините, Александр, насколько я понял, интерпретируя слова Владимира, все эти документы не очень поворотливые, достаточно инертные, и не всегда отвечают современным потребностям.
Александр Рассудов: Генплан и не должен быть как гибкий прутик. Генплан — это градостроительный стратегический план развития города, он не должен приниматься на пятилетку, он должен охватывать достаточно большой период времени. Другое дело, насколько мы сейчас можем прогнозировать и планировать социально-экономическое развитие города, чтобы перекладывать социально-экономические аспекты на этот градостроительный каркас, планировать, резервировать те или иные территории, менять их функциональные зоны. Это другой вопрос. Генплан — это всегда монументальная конструкция. Правила землепользования и застройки — детализируют всё то, что отображено на Генплане. ППТ — это уже более детальная планировка, там, по сути, регламентация жизни того или иного квартала.
Максим Морозов: Уже стратегия, а тактика.
Александр Рассудов: Да, это уже тактика вследствие ранее принятых стратегических решений. Поэтому все в этом участвуют и мы знаем о том, что если горожан что-то действительно возмущает, есть масса примеров, когда они останавливают ту или иную застройку, по крайней мере, уж затянуть её умеют на несколько лет, это мы все видели.
Владимир Малашин: Я категорически не согласен. Неужели нравится такой подход? Давайте посмотрим результаты этой деятельности. Неужели нравится, как застроены, допустим, район Кушелевки или, опять же, вернёмся к Петровскому острову. Это не может нравиться. Там слишком большое количество домов, нет свободных территорий, нет спортивных площадок там, извините, до сих пор ещё даже очистные сооружения не построены.
Максим Морозов: Неготовность инфраструктуры — это другая претензия.
Владимир Малашин: Да-да, это другая претензия. Дом строится в непосредственной близи с мостом, где жить просто невозможно. Это ненормально. И, потом — этажность. Кто допустил на Петровском острове этажность, которую захотел застройщик? Почему там строятся студии? Почему там нельзя было устроить парковые, спортивные зоны, куда люди из других районов могли бы приезжать. Это же непосредственная близость к самому центру, это остров!
Максим Морозов: Александр, мне кажется, что строительная сфера, особенно в Санкт-Петербурге, — одна из самых зарегулированных. А Владимир говорит о том, как допустили, почему такая этажность, почему много студий и так далее. Возникает вопрос к регулированию.
Александр Рассудов: Во-первых, я категорически не согласен с утверждением Владимира о том, что каждый застройщик сам выбирает высоту, которую хочет. У нас, вообще-то, в рамках правил землепользования и застройки для каждой территории есть тот или иной градрегламент. Он, в том числе, обязательно включает в себя регулирование такого параметра, как допустимая высота строения. Хочу напомнить, что у нас базовая высота для города, по-моему, с 2015 года, если мне память не изменяет, уже почти 8 лет — это 40 метров. В ряде случаев допускается как отклонение от правил (это федеральное законодательство), ты получаешь разрешение на отклонение от предельных параметров, но это тоже зарегулировано. Если посмотрим на карту ПЗЗ, у тебя как базовая высота идёт, допустим, 40/56.
Максим Морозов: В каких случаях на практике получается такое дополнительное разрешение? Чем оно обосновывается?
Александр Рассудов: Здесь я хочу сразу выступить на стороне КГА, прежде всего, на стороне главного архитектора города Павла Сергеевича Соколова. Сейчас он ввёл абсолютно чёткую практику: всё, что выше базовой высоты, обязательно проходит Градсовет, где, как мы только что перед нашей общей встречей смотрели, подавляющее большинство — представители архитектурного сообщества. Причём это архитекторы, порой даже с мировой известностью. Там как раз все эти моменты, насколько красив или убог тот или иной архитектурный проект — рассматриваются, поверьте мне, крайне пристально, и каждый высказывает свои пожелания. Обязательно делается визуализация, с каких точек этот дом будет виден, что он будет закрывать, не будет ли он диссонировать с окружающей застройкой. Здесь другого фильтра, мне кажется, создать невозможно.
Максим Морозов: Владимир, а вы каким видите этот фильтр?
Владимир Малашин: Это, с моей точки зрения, люди, заинтересованные в получении новых контрактов. Сделать их независимыми не получилось.
Максим Морозов: Потому что они связаны с застройщиками?
Владимир Малашин: Они непосредственно связаны с застройщиками, они получают от них контракты, если они будут подписывать или голосовать за проекты, которые очень сложно назвать архитектурными. Я не встречал ни одного человека, я сам живу на Петровском острове, и думаю, вы тоже не найдёте ни одного человека, которому понравится та архитектура, которая уже построена. Пройдитесь пешком по мосту Бетанкура, и дальше не надо ни о чем говорить. Очень плохо, что мы идём таким путём. Я родился в этом городе, я люблю этот город, и мне хочется сейчас уже переименовать Петровский остров в Каменногорский остров.
Максим Морозов: Александр, не усматриваете ли вы внутреннее противоречие? Сами архитекторы коллегиально, выбирая тот или иной проект, ту или иную концепцию, они тоже немного заинтересованы, потому что они внутри рынка. Это всё равно, что регулятор состоит из участников рынка.
Александр Рассудов: Вот я и хотел задать встречный вопрос. Кого вы видите вместо архитекторов в составе Градостроительного совета? Назовите тогда, кем заменить профессиональных архитекторов в составе Градостроительного совета?
Максим Морозов: Нельзя жить в обществе и быть независимым от общества.
Александр Рассудов: Будем выбирать каждого десятого на улице? Но тогда мы, наверное, получим ещё более худшую архитектуру.
Максим Морозов: Или из других городов, не аффилированных с петербургскими застройщиками?
Александр Рассудов: Давайте ребята из Челябинска или из Кривого Рога будут определять, как должны выглядеть фасады Петербурга. Мне кажется голословным обвинение, что архитекторы так уж связаны с застройщиками. У нас, слава богу, не один застройщик и проектные бюро, архитектурное студии вольны выбирать. Поверьте мне, с очень многими застройщиками они отказываются работать. При этом, несмотря на доверие, общая практика на протяжении последних лет такова, что архитектурная концепция, проект, который был разработан, защищён договором об авторском надзоре, где архитектурное бюро с точки зрения архитектурных решений, объёмно-пространственных решений осуществляет контроль за строительством дома до ввода дома в эксплуатацию. Если там будет отхождение от тех архитектурных решений, которые были заложены, то у застройщика возникает достаточно большое количество проблем.
Владимир Малашин: Но у меня другая практика в этом вопросе. Я из судов, как говорится, не вылезаю. Судебная практика и практика взаимоотношений со своими клиентами говорит о том, что часто застройщиком заключается договор с очень достойным архитектором. После получения разрешения на строительство контракт разрывается, идёт передача исключительных прав полностью застройщику. Дальше какая-то вообще непонятная архитектурная структура полностью упрощает проект, вплоть до того, что меняет фасады.
Александр Рассудов: Каждый день одни люди убивают других людей, поэтому не надо смотреть на всех, кто идёт по Невскому проспекту, как на потенциальных убийц. Я не знаю ни одного крупного застройщика, ни московского, ни петербургского, которые поступали бы таким образом.
Владимир Малашин: О самих проектах. Где эти проекты хранятся, где ответственные люди за этот проект? При обслуживании дома, во-первых, необходима данная документация. Документация у нас, по нашему несовершенному законодательству, должна передаваться застройщиком в управляющую компанию. Вопрос, почему данная проектная документация не хранится в архивах?
Александр Рассудов: Вся документация хранится в архивах Государственного строительного надзора. Потому что для того, чтобы получить разрешение на строительство, делается стадия «проект», состоящий из 12 разделов, где есть раздел — архитектурное решение. Там есть ещё конструктивные решения, инженерные разделы, схема планировочной организации земельного участка: всё это для того, чтобы только получить разрешение на строительство, подаётся в службу строительного надзора и хранится там. Сейчас всё подаётся в электронном виде, чтобы не захламлять пространство. Кроме того, в течение стройки проводятся постоянные проверки в рамках строительного надзора и контроля, затем вся исполнительная документация и все изменения, которые вносились в процессе строительства в проектную документацию, приобщаются приказами. Есть несколько способов приобщения этого всего в дело. И если вы всё это не приобщите, то у вас дом просто не введут.
Владимир Малашин: Я отвечаю за свои слова. Уже не в одном процессе, когда судья арбитражного суда истребует данные документы у управления строительного надзора через два-три года после окончания строительства, там этих документов уже нет.
Александр Рассудов: Приведите пример, что это за дело, я не понимаю. Огромное количество споров и всегда умный судья и умные стороны, участвующие в деле, подают ходатайство, всё истребуется. Сколько случаев было, допустим, о признании незаконным разрешения на строительство. Мы хоть раз слышали, чтобы кто-то не представил? Это всё предоставляется. В этих спорах всегда обязательно должен участвовать государственный строительный надзор.
Владимир Малашин: Я о другом. Ещё раз повторю. Я говорю: после окончания строительства, после ввода в эксплуатацию.
Максим Морозов: А какие сроки тогда? Может быть, вопрос о сроках, документы уничтожаются?
Александр Рассудов: Нет, не уничтожается, потому что документы уже на протяжении достаточно длительного времени вообще в электронном виде. Всё подаётся, хранится бессрочно.
Максим Морозов: Почему в тех судах, где вы участвовали, суду не предоставляют документы?
Владимир Малашин: Не предоставляются. Говорят, что эти документы у нас не хранятся. После ввода в эксплуатацию они не обязаны хранить.
Александр Рассудов: У меня давние отношения, я знаю лично и руководство нашей службы строительного надзора, но я ни разу от них не слышал, чтобы они где-то в каком-то процессе сказали о том, что у них эти документы не хранятся, потому что они должны храниться, и они, самое интересное, хранятся.
Владимир Малашин: Сегодня действующее законодательство говорит только об одном, что документы должны храниться в управляющей компании. Других мест хранения документов не существует.
Александр Рассудов: Ничего подобного. Во-первых, за всё в этих случаях отвечают проектанты, те, кто готовил проекты. Если, не дай бог, что-то произойдёт. За это отвечают конкретные инспекторы. Мы помним, был даже ряд уголовных дел, где поднимались правоохранительными органами как раз архивные документы. Это было не так давно. Скорее всего, я думаю, что в данном случае люди запрашивают ту документацию, которую они не имеют права запрашивать. Может быть, это были не уполномоченные лица.
Максим Морозов: Владимир ещё, по-моему, у вас был пример с ЖКС, если не ошибаюсь.
Владимир Малашин: Да, я хотел бы привести очень интересный пример, когда собственники разместили на доме рекламу, абсолютно официально, и получали денежные средства. Все эти средства аккумулировались ЖКС №1 Петроградского района. Собственники, представители собственника, председатель совета дома, направляют запросы в течение уже трёх лет: где наши деньги? И ответов нет, либо ответы обезличены. Я уже направил адвокатский запрос, но сроки прошли. Звоню: «Вы собираетесь отвечать? — Да, да, мы просрочили, но должны ответить». Очень странная позиция. Не представляю, чтобы управляющая компания, которая управляет таким количеством домов, была нерентабельна. Видимо, надо принять решение на уровне правительства города.
Александр Рассудов: О чём?
Владимир Малашин: О том, чтобы приватизировать, наверное, все ЖКС Санкт-Петербурга.
Александр Рассудов: Но в данном случае у людей всегда есть право выбора. Если тебе не нравится та или иная управляющая компания — приняли решение о создании товарищества собственников недвижимости, приняли управление на себя. Собственники приняли решение о том, что разместить, видимо, на крыше, на парапете ту или иную рекламу. Когда они приняли решение, то они или уполномоченные лица от лица собственников должны были заключить этот договор с тем, кто размещает рекламу.
Владимир Малашин: Да, они это сделали.
Александр Рассудов: Они что, не те реквизиты указали?
Владимир Малашин: Нет, правильно указали.
Александр Рассудов: Почему тогда те платят ЖКС, вместо того, чтобы платить на расчётный счёт ТСН?
Владимир Малашин: Там ТСН нет, там есть только ЖКС.
Александр Рассудов: ЖКС — это вообще управляющая компания, она к собственникам не имеет никакого отношения.
Владимир Малашин: Совершенно верно.
Александр Рассудов: Нам пора привыкнуть, что мы сами в большинстве случаев отвечаем за качество собственной жизни. У меня у самого была такая история, у нас в доме была навязана управляющая компания, но мы достаточно быстро создали ТСН.
Максим Морозов: На чём мы, наверное, сойдёмся в конце программы, что не должно быть огосударствления такого чувствительного и важного сектора, как управление домами.
Александр Рассудов: Да, это точно.
Максим Морозов: Мне кажется, здесь нужно отдавать всё на откуп рынка, чтобы повышалось качество.
Владимир Малашин: Безусловно. Мы до программы говорим о возобновлении приватизации. Это один из главных вопросов. Наверное, надо начать и с ЖКС.
Полный текст читайте и слушайте здесь