14 февраля на очередном заседании Законодательного Собрания Санкт-Петербурга был принят за основу законопроект «О законодательной инициативе о принятии Федерального закона «О внесении изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Проект направлен на борьбу с незаконным дроблением больших квартир на студии.
Речь идёт о случаях, в которых после несогласованной перепланировки жилых помещений, отдельные комнаты предлагаются покупателям под видом «квартир-студий». Такие работы нередко наносят серьёзный ущерб всему зданию, а новый владелец вместе с жильём получает проблемы с законом. Для того чтобы установить правовой барьер для подобных перепланировок, депутаты предлагают ужесточить правила оформления долевой собственности на жильё в городах федерального значения. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе к заявлению о государственной регистрации прав на приобретённую часть квартиры надо будет прилагать технический паспорт, содержащий сведения об обследовании жилого помещения и выданный не ранее чем за 30 дней до сделки. При этом указанные положения не применяются при возникновении права в общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований.
Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, согласно анализу рынка, произведенному в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", можно заключить, что: большинство долей в многокомнатных квартирах продают физические лица; метраж долей составляет в пределах от 10 до 15 кв.м; средняя стоимость долей составляет 4,5 млн. рублей; объектами продажи являются доли, выделенные в натуре (продается доля согласно выделенной комнате или помещению в результате перепланировки).
Касаемо Санкт-Петербурга большинство указанных "квартир-студий" размещается в старом фонде в центральных районах города, в связи с чем привлекают внимание граждан своим местоположением. Собственники указанных многокомнатных квартир не согласовывают их перепланировку в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ), и продают доли в многокомнатных квартирах под видом отдельных жилых помещений по заниженной цене.
Удачное расположение в совокупности с низкой ценой вводят в заблуждение некоторых граждан, несмотря на риски, связанные с необходимостью привести помещение в прежнее состояние в соответствии со статьей 29 ЖК РФ и привлечением собственника жилого помещения к административной ответственности по статье 7_21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за самовольное переустройство помещения в многоквартирном доме.
Собственники осуществляют перепланировку многокомнатной квартиры таким образом, что новая образованная комната становится фактически "квартирой-студией": осуществляется установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2016 года N 36-КГ16-8 по смыслу частей 3, 6 статьи 29 ЖК РФ, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.
Далее при покупке такой "квартиры-студии" наступает правовое последствие, предусмотренное частью 5 статьи 29 ЖК РФ: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование переустройства помещения, может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Действующая редакция статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" при продаже доли в жилом помещении не предусматривает необходимости предоставления документов, подтверждающих отсутствие у собственника жилого помещения несогласованной перепланировки, в связи с чем отследить наличие несогласованной перепланировки на этапе сделки практически невозможно.
Следовательно, покупка указанных "квартир-студий" может в итоге привести к полной утрате приобретенного имущества.
Таким образом, действующее федеральное законодательство, не имея на сегодняшний день прямых механизмов защиты граждан от недобросовестных собственников и (или) продавцов долей в многокомнатных квартирах под видом "квартир-студий", нуждается в определенных корректировках в целях недопущения распространения вышеуказанной практики продажи долей многокомнатных квартир в многоквартирных домах под видом "квартир-студий", а также в целях защиты имущественных интересов граждан от недобросовестных продавцов указанных выше помещений.
В соответствии со статьей 25 ЖК РФ переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме требуют внесения изменений в технический паспорт соответствующего помещения. Так, предоставление заявителем актуального технического паспорта при регистрации прав в общей долевой собственности в многоквартирном доме позволит отслеживать наличие самовольного переустройства и (или) перепланировки в жилых помещениях, а также содействовать привлечению к административной ответственности лиц за самовольную перепланировку жилых помещений в "квартиры-студии" по статье 7_21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Депутат от фракции КПРФ Александр Рассудов в ходе обсуждения отметил назвал инициативу коллег «рудиментарным и архаическим способом» решения проблемы. По его прогнозам, на федеральном уровне этот законопроект не поддержат. «Тот, кто хоть раз видел технический паспорт, понимают, что в нем нет никаких сведений, которые затем переносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) <…> Мы никак не упрощаем ситуацию, а просто возлагаем на граждан дополнительную финансовую нагрузку. . Сейчас в любом случае любой человек при желании может получить выписку из ЕГРН и сравнить чертеж квартиры с тем, что ему предлагают. Более действенные меры в борьбе с перепланировками – это усиление контроля и увеличение срока давности за такие нарушения. Кроме того, это выстраивает новые административные барьеры. Мы ведем речь не о региональном, а о федеральном законе, который уничтожит принцип экстерриториальности, к которому много лет шел Росреестр — когда не находясь рядом с объектом, вы можете его продавать и отчуждать. В случае заказа техпаспорта [в квартире] нужно присутствовать, это полностью противоречат концепции развития Росреестра», — сказал Александр Рассудов. Он на 99% уверен, что отзыв ведомства на этот законопроект будет отрицательным.
На все вопросы авторы проекта закона отвечали коллегам по парламенту одинаково: устранить недочеты и доработать проект будет можно за счет поправок ко второму чтению проекта. Для этого планируют создать специальную рабочую группу с участием депутатов и чиновников из профильных ведомств. В итоге за принятие федеральной инициативы в первом чтении в Законодательном собрании проголосовали 36 депутатов, 6 воздержались и 6 были против. На поправки отвели срок до 15 марта.